O Ifix — índice que acompanha os fundos de investimento imobiliário mais negociados na Bolsa — acumula alta de 4,41% até o dia 7 de abril, segundo dados da B3. Um desempenho bem diferente do registrado no mesmo período de 2024, quando o índice caiu 0,77% em abril e acumulou perdas de quase 6% até o fim do ano.
Marcos Baroni, head de fundos imobiliários e analista CNPI da Suno Research, explica que, em 2024, as expectativas em torno do corte de juros começaram a se deteriorar por volta desta época do ano, o que gerou incertezas e impactou negativamente o mercado de FIIs.
Agora, embora o ciclo de alta dos juros ainda não tenha terminado, a estabilidade da curva tem favorecido os fundos. “Um cenário de juros mais previsível beneficiou a performance dos fundos imobiliários neste início de ano”, avalia Baroni.
Nos três primeiros meses de 2025, o Ifix avançou 6,30%, com destaque para o mês de março, que registrou alta de 6,14%.
“A percepção de risco-retorno ficou muito favorável, pois os FIIs estavam, em média, com um desconto acima de 15% em relação ao valor patrimonial e um dividend yield próximo de 13%. Atualmente, o desconto dos fundos imobiliários frente ao valor patrimonial é de 11%, com um dividend yield médio de 12%, o que representa uma diferença de 5% em relação à NTN-B 2040 — ainda acima da média histórica, que gira em torno de 3%”, explica Raul Grego, portfolio manager da Trix.
Outro fator positivo citado por Baroni são as mudanças tributárias recentes, que mantiveram a isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas que investem em FIIs. Além disso, os principais fundos negociados têm conseguido entregar rendimentos mais estáveis.
Dados do BTG Pactual mostram que o BTRA11, fundo do BTG com foco no agronegócio, subiu 34,91% no ano até 7 de abril. Na sequência, aparecem o SARE11, fundo híbrido do Santander Renda, com alta de 26,52%, e o HCTR11, da Hectare, voltado para recebíveis, com retorno de 23,66%.
Apesar do bom momento, Baroni ressalta que ainda é muito cedo para afirmar que essa retomada dos FIIs é uma tendência para 2025. “O cenário internacional pode afetar a economia como um todo. É importante ainda ter um pouco de cautela”, sugere o especialista, ao se referir aos impactos das novas políticas tarifárias de Donald Trump, presidente dos Estados Unidos.
Nesse contexto, ele recomenda a diversificação como estratégia. Fundos de papel têm apresentado melhor desempenho em um ambiente de juros altos e inflação persistente, enquanto os fundos de tijolo com desconto patrimonial podem ser boas oportunidades para investidores de longo prazo.
“Lembrando sempre que rentabilidade passada não garante retorno futuro. O desempenho no primeiro trimestre foi positivo, mas é fundamental buscar ativos de qualidade e manter uma carteira diversificada”, conclui Baroni.
Já Raul Grego acredita que, por ser um mercado bastante dinâmico, ainda há espaço para valorização dos fundos imobiliários nos próximos trimestres. “Vemos oportunidades em todos os segmentos de FIIs”, afirma.
Ele concorda, contudo, com a importância de uma carteira diversificada e com uma gestão ativa. “No Trix, por exemplo, temos a Carteira do Gestor, que é uma carteira administrada com gestão ativa e que está com uma rentabilidade de 2,5% nos últimos 12 meses, enquanto o Ifix acumula queda de 2,8%.”
Na visão de Grego, o investidor de fundos imobiliários deve focar no médio e longo prazo, com uma carteira adequada ao seu perfil, mantendo a estratégia de investimento e o balanceamento dos ativos.
Ranking das melhores performances dos FIIs no ano até 07/04
- BTRA11 – Agronegócio: 34,91%
- SARE11 – Híbrido: 26,52%
- HCTR11 – Recebíveis: 23,66%
- BLMG11 – Galpão Logístico: 22,67%
- RECT11 – Laje Corporativa: 18,86%
- GZIT11 – Shopping Center: 17,70%
- HSAF11 – Recebíveis: 16,02%
- RECR11 – Recebíveis: 14,54%
- BCRI11 – Recebíveis: 14,45%
- RBRL11 – Galpão Logístico: 14,09%
Fonte: Research BTG Pactual
