Era para ser sucesso com rentabilidade. Mas, até agora, as fachadas ativas têm estado inativas. Levantamento do escritório Campagner Arquitetura e Urbanismo, encomendado pela Associação Comercial de São Paulo (ACSP), mostra que entre 60% e 80% dos imóveis que compõem as fachadas ativas na capital paulista estão vagos. O assunto vinha sendo tratado com cautela pelas construtoras e incorporadoras, mas tem ganhado holofotes diante da visibilidade das placas de “aluga-se” nesses imóveis, ou da simples inatividade deles.
“As incorporadoras não queriam falar sobre esse tema, porque admitiriam um erro. Mas agora não tem mais jeito. Elas estão com problema, estão com estoque e precisam resolver essa questão”, disse ao BRAZIL ECONOMY Júlia Botelho, CEO e sócia-fundadora da matchpoint, nome grafado em letras minúsculas, mas que atua para solucionar uma questão maiúscula, principalmente na maior cidade do Brasil.
Criada em 2017, a companhia especializada em real estate tem feito um trabalho de consultoria junto a incorporadoras para consertar o equívoco no modelo de negócio de venda e aluguel de espaços para lojas localizadas na entrada de condomínios residenciais e corporativos.
De acordo com o estudo da ACSP, a maioria desses imóveis está sem placa de aluguel, o que reflete a dificuldade em atrair investidores e comercializar os espaços, sendo a Vila Mariana o bairro com a maior taxa de vacância e Rebouças, o de menor índice.
Nos últimos anos, as fachadas ativas ganharam espaço nos Planos Diretores de muitas cidades brasileiras. Na teoria, o conceito é criar pavimentos térreos voltados ao comércio e serviços, conectando edifícios e ruas de forma mais viva, segura e atrativa — e com rentabilidade para o ecossistema formado por construtoras, incorporadoras, investidores e comerciantes de cafés, farmácias, lojas, academias, lavanderias, mercadinhos e escritórios.
Qual tem sido o erro? Especialmente, as incorporadoras têm expertise voltada a projetos residenciais. Ao atuar no segmento comercial, deixaram de lado as nuances de cada tipo de negócio.
“Colocaram na conta que o residencial vai vender a R$ 20 mil o m² e o comercial também. A conta não pode ser essa. Um é um bicho, e o outro é outro bicho”, disse Júlia.
“Para cada empreendimento existe um perfil de comércio, a depender da região e do modelo do imóvel. Para receber um restaurante, é preciso uma estrutura de exaustão. Para ser farmácia, é necessário ter estacionamento, por exemplo”, afirmou a executiva, ao ressaltar que visitou alguns projetos em que é preciso entrar no condomínio para acessar a loja.
“Existem muitos erros de cálculo básico”, salientou, citando inclusive a falta de compreensão dos corretores para indicar uma destinação certeira aos locais.
A matchpoint está atuando com duas incorporadoras para ajustar projetos e dar melhor encaminhamento às fachadas ativas. São três as principais iniciativas: consultoria desde a concepção, em que auxilia incorporadoras e investidores a decidirem se a fachada ativa faz sentido e como configurá-la para garantir viabilidade financeira; diagnóstico e requalificação de ativos existentes, com avaliação de estoque, identificação de gargalos e redesenho do mix e do posicionamento comercial; e execução comercial e conexão com operadores no térreo, alinhados ao público-alvo, com ocupação qualificada e rotatividade saudável.
Na avaliação de Júlia, as fachadas ativas não são uma moda passageira nem apenas uma exigência urbanística. “Se bem planejadas e operadas, são um ativo de longo prazo, que transformam os empreendimentos, melhoram a vida urbana e geram retorno consistente”, frisou, ao apontar a necessidade de parceiros nos projetos que tenham visão urbanística aliada a resultado comercial.
Bagagem
Júlia Botelho abriu a matchpoint há sete anos para aplicar junto aos clientes o que conquistou durante seus mais de 20 anos de atuação no mercado imobiliário, especialmente na JLL. Economista formada pela PUC-SP, participou de transações nos segmentos industrial, varejo e escritórios, e passou pelas áreas de consultoria, avaliações e pesquisa.
Junto com a executiva, o time de sócios é formado por Camila de Castro, Fabio Magina e Giuliane Basile. No corpo executivo estão Everton Carajeleascow, diretor de Novos Negócios da matchpoint, com 12 anos de experiência nos mercados financeiro e imobiliário, com passagens pela Rio Bravo Investimentos e ASA Investments; e André Agostinho, engenheiro civil com MBA em Administração, ex-CEO da HBR, liderando a empresa desde a fundação até o IPO, e da Redvco Properties S/A, companhia listada na B3.
A matchpoint possui sob gestão mais de 1 milhão de m² e R$ 2,7 bilhões em ativos (mais de 350 imóveis) em três linhas de negócios. Além da consultoria (que engloba o trabalho em fachadas ativas), atua também em asset management imobiliário (administração operacional, com cobrança de locação, emissão de boletos, pagamento de IPTU, seguros e garantias) e, mais recentemente, abriu uma linha de transações para family offices.
“Nos últimos três anos temos crescido com transações, desde venda de fazendas em Mato Grosso, Mato Grosso do Sul e Bahia até a comercialização do centro de convenções em Campos do Jordão”, disse Júlia.
A matchpoint mira especialmente o middle market das family offices, que os grandes players de real estate não conseguem atender. “Além disso, temos um trabalho tailor made, que olha para a individualidade de cada cliente”, afirmou a executiva.
“Nosso serviço é atender às demandas das famílias, seja para gerar maior rentabilidade dos ativos ou para comercializá-los”, discorreu a CEO.
Na projeção da companhia, está um crescimento de 30% ao ano nos próximos cinco períodos e o objetivo de dobrar o número de famílias atendidas até 2030.
