Nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro tem vivido uma reconfiguração silenciosa, mas de efeitos profundos. Se antes o sonho da casa própria movia a maior parte das decisões de compra das famílias, hoje, com juros elevados e restrição de crédito, o aluguel vem ganhando protagonismo. E, dentro desse universo, uma tipologia específica se destaca: os apartamentos de dois quartos, que se consolidam como a nova estrela do setor de locação.
Rafael Steinbruch, cofundador da Yuca, gestora especializada em imóveis residenciais para locação, surfa nessa onda. “Com o aumento da taxa de juros, famílias que antes eram potenciais compradoras hoje não conseguem mais obter financiamento. Essas pessoas migram para o aluguel”, afirmou o empresário, sobrinho do bilionário Benjamin Steinbruch, chairman e maior acionista da Companhia Siderúrgica Nacional (CSN) por meio da sócia Vicunha Steel. “A combinação de alta demanda e oferta limitada torna unidades de dois quartos prontas para morar altamente ocupadas e com potencial de valorização consistente, principalmente em regiões centrais.”
Em outras palavras, enquanto o studio atende um público jovem e de alta mobilidade, os dois quartos oferecem estabilidade. O inquilino típico busca contratos mais longos, apresenta menor rotatividade e valoriza fatores como boa planta, acabamento e localização. Isso reduz riscos para o investidor e abre espaço para ganhos sólidos e previsíveis.
A aposta nesse mercado tem levado a Yuca a projetar um crescimento acelerado. A empresa deve fechar o ano com cerca de R$ 60 milhões (R$ 5 milhões por mês em aluguéis, condomínios e IPTU) e projeta chegar a R$ 120 milhões em 2026. A meta também é quase duplicar a carteira de imóveis administrados: das 1.700 unidades atuais, pretende chegar a 3.000 até o próximo ano. A Yuca é investida dos fundos Monashees e do ONEVC.
Com foco tanto em pequenos investidores quanto em grandes instituições, a companhia oferece uma solução completa, segundo Steinbruch, que vai desde a adaptação dos imóveis até a gestão operacional, passando pela prospecção de novas oportunidades. Essa abordagem integrada tem sido um diferencial para atrair clientes em busca de renda recorrente e valorização sem dores de cabeça.
Os números ajudam a dimensionar a virada. Entre 2016 e 2024, a proporção de lares alugados no Brasil saltou de 18,4% para 23%, segundo o IBGE. Na direção oposta, os imóveis próprios quitados recuaram de 66,8% para 61,6%. A mudança de perfil está diretamente relacionada ao encarecimento do crédito imobiliário. O aumento da taxa básica de juros (Selic), que segue em patamar elevado, tornou o financiamento da casa própria menos acessível, empurrando milhares de famílias para o mercado de locação.
Esse movimento se reflete também nos preços. Dados do índice FipeZAP, que acompanha a variação dos valores de imóveis em grandes cidades brasileiras, mostram que o aluguel residencial acumulou valorização de 11,02% em 12 meses até junho de 2025. Só no primeiro semestre, a alta foi de 5,66%. O desempenho confirma o setor como um dos mais dinâmicos do mercado imobiliário atual.
Se nos últimos anos os studios dominaram o imaginário do investidor, atraídos por empreendimentos compactos, geralmente em localizações centrais e com alta liquidez, agora o pêndulo começa a se mover em outra direção. A demanda crescente por unidades maiores, capazes de acomodar casais em formação e famílias pequenas, tem dado aos apartamentos de dois quartos uma relevância inédita.
Pinheiros como vitrine
Um exemplo concreto vem de Pinheiros, bairro da Zona Oeste paulistana que se tornou um dos termômetros do mercado de locação. Ali, quase 90% das unidades de dois quartos administradas pela Yuca estão ocupadas. O dado mostra a consistência da procura, especialmente quando combinada a fatores como gestão profissional e atratividade da região.
A Yuca, que nasceu com a proposta de profissionalizar a gestão de imóveis residenciais para locação, administra unidades em 250 edifícios em São Paulo, Rio de Janeiro e outras cidades. Por meio de seu marketplace, a empresa conecta investidores e locatários, oferecendo apartamentos prontos para morar em mais de 40 bairros. A lógica é simples: facilitar o processo para ambos os lados, oferecendo liquidez ao imóvel e reduzindo a burocracia da gestão.
Steinbruch afirma que, para o investidor, a virada de chave abre novas possibilidades. Os apartamentos de dois quartos oferecem vantagens claras em relação a unidades menores. Além de atrair perfis de inquilinos com menor propensão à troca constante, permitem contratos de médio a longo prazo e sofrem menos com oscilações sazonais.
Por outro lado, exigem uma análise criteriosa antes da aquisição. A escolha do bairro, o projeto arquitetônico e a qualidade do acabamento pesam no desempenho futuro do ativo. A gestão também se mostra decisiva: a profissionalização garante maior taxa de ocupação, custos controlados e valorização sustentada ao longo do tempo.
“O contexto macro favorece investidores em apartamentos de dois quartos bem localizados. É um segmento com produção menor e que permite revenda tanto para outros investidores quanto para moradores finais. Essa flexibilidade garante não apenas maior valorização, mas também segurança para quem busca equilibrar o portfólio com retorno atrativo”, acrescentou Steinbruch.
O futuro do aluguel
Se o Brasil já foi conhecido como “país da casa própria”, os dados mais recentes sugerem que o modelo pode estar se transformando. O aumento da locação não é apenas fruto das condições macroeconômicas atuais, mas também de mudanças culturais. As novas gerações demonstram maior mobilidade e menos apego ao imóvel como símbolo de estabilidade financeira.
Nesse contexto, os dois quartos ocupam uma posição estratégica. Por um lado, atendem a famílias que, diante do crédito caro, adiam a compra da casa própria. Por outro, oferecem ao investidor um ativo com demanda consistente e perspectiva de valorização.
A tendência parece clara: com uma produção limitada e ocupação elevada, os apartamentos de dois quartos devem continuar em alta nos próximos anos. Para investidores atentos ao movimento, o momento pode representar não apenas uma oportunidade de diversificação, mas também de surfar em um dos segmentos mais resilientes do mercado imobiliário.
