Os preços das casas já não acompanham a inflação, o que representa um freio na criação de riqueza em termos reais, segundo a S&P Global. Isso porque os valores vêm caindo mês a mês, enquanto as tarifas impostas pelo presidente Donald Trump mantêm a inflação pressionada e as taxas hipotecárias ainda elevadas reduzem a demanda.
O cenário de preços altos de imóveis e juros elevados criou condições de inacessibilidade para muitos americanos. E, mesmo com o mercado ainda em patamar próximo aos recordes, sua capacidade de gerar riqueza esfriou: os preços recuam e já ficam atrás da inflação, que voltou a acelerar.
“Pela primeira vez em anos, os preços dos imóveis não conseguem acompanhar a inflação mais ampla”, afirmou Nicholas Godec, chefe de Renda Fixa, Negociáveis e Commodities da S&P Dow Jones Indices, em comunicado divulgado na terça-feira. A última vez que isso ocorreu foi em meados de 2023.
Os dados mais recentes do índice S&P CoreLogic Case-Shiller mostraram que o indicador de 20 cidades caiu 0,3% em junho em relação ao mês anterior, a quarta queda consecutiva. Na comparação anual, o índice composto de 20 cidades avançou 2,1% (contra 2,8% no mês anterior), enquanto o índice nacional subiu 1,9% (ante 2,3%). Já o índice de preços ao consumidor cresceu 2,7% em junho em relação a 2024.
“Essa reversão é historicamente significativa: durante o boom da pandemia, os valores dos imóveis subiam em taxas anuais de dois dígitos, muito acima da inflação, construindo riqueza real para os proprietários”, destacou Godec. “Agora, a riqueza imobiliária americana caiu em termos ajustados pela inflação no último ano, uma erosão notável que reflete o novo equilíbrio do mercado.”
Segundo ele, os preços fracos sugerem que a demanda por imóveis segue reprimida, apesar da primavera e do verão tradicionalmente serem períodos de pico de compra de casas. Na prática, a temporada de vendas deste ano tem sido um fracasso: embora as vendas de imóveis existentes tenham melhorado levemente, ainda permanecem fracas e os preços estão estagnados. Já as vendas de novas casas estão em queda, assim como seus preços.
A situação é tão preocupante que o economista-chefe da Moody’s Analytics, Mark Zandi, já havia soado o alarme sobre o mercado imobiliário no mês passado.
Para Godec, a mudança recente pode representar um “novo normal”, mas não necessariamente negativo.
“Daqui para frente, a maturação deste ciclo imobiliário parece estar se acomodando em torno de um crescimento em linha com a inflação, em vez do motor de riqueza dos últimos anos”, disse.
Isso porque regiões aquecidas na pandemia, especialmente no Sun Belt, esfriaram, enquanto a demanda agora se desloca para centros industriais consolidados que oferecem fundamentos mais sustentáveis, como crescimento do emprego, maior acessibilidade e demografia favorável.
“Embora represente a perda dos ganhos extraordinários entre 2020 e 2022, esse movimento pode sinalizar uma trajetória de longo prazo mais saudável, em que a valorização imobiliária se alinhe mais de perto aos fundamentos econômicos do que ao excesso especulativo”, acrescentou Godec.
Já os analistas da EY-Parthenon foram mais pessimistas em relatório divulgado no mesmo dia, prevendo que os preços dos imóveis fiquem negativos na comparação anual até o fim do ano, diante da baixa demanda e do aumento nos estoques.
As listagens de casas subiram 25% em relação a 2024, e os estoques já aumentam há 21 meses seguidos. Construtoras também se mostram cautelosas: a demanda segue pressionada e os custos de construção permanecem elevados.
“Para frente, a expectativa é de estagnação do mercado, já que o crescimento da renda desacelera e os custos de financiamento persistentemente altos continuam limitando a demanda”, afirmou o relatório da EY. “Embora mudanças regulatórias propostas possam melhorar o sentimento das construtoras, os custos de construção elevados (impulsionados por tarifas mais altas) e o excesso de estoques continuarão restringindo a atividade.”
