A Cyrela, uma das maiores incorporadoras do Brasil, e o BTG Pactual, maior banco de investimento da América Latina, estão unindo forças em uma operação que promete mexer com o mercado imobiliário de alto padrão. As duas companhias criaram uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) para acelerar o lançamento de sete megaprojetos residenciais, com Valor Geral de Vendas (VGV) que ultrapassa a marca de R$ 3 bilhões. A estreia será no Rio de Janeiro, com novos empreendimentos na Barra da Tijuca, mas São Paulo e outras capitais estratégicas também estão no radar.
As negociações, mantidas em sigilo até aqui, foram obtidas com exclusividade pelo BRAZIL ECONOMY junto a fontes ligadas às empresas. Oficialmente, tanto Cyrela quanto BTG preferem não comentar o assunto. Por meio da assessoria de imprensa, a incorporadora informou que opta não falar, por enquanto, porque “ainda não é o momento adequado”. No mesmo sentido, o banco também informou que não vai comentar.
As Sociedades de Propósito Específico têm se tornado uma ferramenta essencial para grandes projetos de infraestrutura e construção no Brasil. O modelo garante maior segurança jurídica e financeira, uma vez que os ativos e passivos da sociedade ficam isolados das empresas controladoras. Isso significa que eventuais riscos da SPE não contaminam o balanço das companhias-mãe, o que atrai investidores institucionais e fundos interessados em diversificação de portfólio.
No caso de Cyrela e BTG, a estrutura faz ainda mais sentido. A incorporadora vive um ciclo de expansão acelerada no segmento de alto padrão, que em 2024 respondeu por boa parte dos seus lançamentos e vendas. Já o BTG, apesar de ocupar a liderança na gestão de fundos imobiliários (FIIs), ainda tem presença modesta no crédito imobiliário, não figurando entre os dez maiores players do setor. Ao unir-se à Cyrela, o banco amplia sua exposição direta ao mercado de construção residencial, ao mesmo tempo em que fortalece sua estratégia de diversificação.
O movimento ocorre em um cenário de juros elevados, com a Selic em 15%. O custo de captação pressiona tanto construtoras quanto consumidores, encarecendo financiamentos e alongando ciclos de venda. Apesar disso, o segmento de alto padrão mostra resiliência. Segundo dados do Secovi-SP, o sindicato da habitação paulista, o mercado imobiliário da capital movimentou R$ 34,3 bilhões em 2024, com crescimento de 9% em relação ao ano anterior.
A maior fatia desse valor veio de imóveis com preço acima de R$ 1,5 milhão, que responderam por quase 40% do volume financeiro. Em bairros como Itaim Bibi, Pinheiros e Vila Madalena, em São Paulo, e Leblon, Ipanema e Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, os lançamentos tiveram valorização de até 15% no último ano. Isso mostra que, mesmo em tempos de juros altos, existe uma demanda consistente por imóveis de luxo, alimentada por compradores com maior liquidez e por investidores que buscam ativos reais como forma de proteção contra a volatilidade do mercado financeiro.
A solidez financeira de Cyrela e BTG reforça o potencial da joint venture. Em 2024, o BTG Pactual encerrou o ano com receitas de R$ 25,1 bilhões, alta de 16% sobre 2023, e lucro líquido ajustado de R$ 12,3 bilhões, avanço de 18%. O retorno sobre patrimônio líquido (ROAE) ficou em 23,1%, um dos maiores do setor bancário. A carteira de crédito do banco cresceu 29%, atingindo R$ 221,6 bilhões, com destaque para os R$ 26 bilhões destinados a pequenas e médias empresas.
Já a Cyrela registrou lucro líquido de R$ 1,65 bilhão em 2024, alta de 75% frente a 2023. A receita líquida somou R$ 7,97 bilhões (+27%), enquanto as vendas contratadas chegaram a R$ 9,3 bilhões (+44%). Os lançamentos atingiram R$ 9,6 bilhões em VGV potencial (+45%), com destaque absoluto para o segmento de alto padrão, que puxou os resultados da companhia.
Esses indicadores ajudam a entender por que a parceria pode ser um divisor de águas. De um lado, o banco coloca seu capital e rede de investidores a serviço de um mercado promissor. De outro, a Cyrela amplia sua capacidade de execução e reduz riscos financeiros, compartilhando responsabilidades em um ambiente macroeconômico desafiador.
Outro aspecto relevante dessa união é o papel dos fundos imobiliários. O BTG é hoje o maior gestor de FIIs do País, com patrimônio superior a R$ 50 bilhões sob administração. A criação da SPE com a Cyrela pode abrir portas para a securitização de ativos e o desenvolvimento de novos veículos de investimento lastreados em empreendimentos residenciais.
O mercado de FIIs, que já soma mais de 2 milhões de investidores pessoas físicas, movimentou R$ 26 bilhões em novas captações em 2024, segundo a B3. Boa parte desse volume foi direcionada a fundos de tijolo (imóveis físicos), que se beneficiam da alta dos aluguéis em centros urbanos e da valorização dos imóveis de luxo. Para o investidor, o atrativo está no fluxo de dividendos mensais e na exposição a ativos reais de longo prazo.
A resiliência do alto padrão
A aposta no segmento premium não é casual. Enquanto o mercado de médio e baixo padrão sofre com o encarecimento do crédito e a queda da renda disponível, o público de maior poder aquisitivo mantém capacidade de compra, muitas vezes adquirindo imóveis à vista ou com menor dependência de financiamento.
No Rio de Janeiro, por exemplo, lançamentos de apartamentos de quatro suítes na Barra da Tijuca registraram absorção acima de 60% nos três primeiros meses após a abertura de vendas. Em São Paulo, imóveis acima de R$ 3 milhões em bairros como Jardim Europa e Vila Nova Conceição tiveram velocidade de vendas superior à média do mercado. Esse comportamento sinaliza que a Cyrela e o BTG estão mirando um nicho que, mesmo restrito em número de compradores, oferece margens de rentabilidade elevadas e liquidez consistente.
A parceria entre Cyrela e BTG deve inaugurar um novo ciclo para o setor imobiliário brasileiro, no qual incorporadoras tradicionais se associam a bancos e fundos para diluir riscos e ampliar escala. A lógica é parecida com a de players internacionais, que há anos integram capital financeiro e expertise em execução para acelerar grandes empreendimentos.
No curto prazo, o mercado deve acompanhar com atenção os primeiros lançamentos da SPE, sobretudo no Rio de Janeiro, onde a demanda reprimida por projetos de alto padrão convive com a escassez de terrenos em áreas nobres. Já em São Paulo, a expectativa é que os empreendimentos ajudem a consolidar o movimento de verticalização de luxo em regiões como Faria Lima e Pinheiros.
Embora ainda mantenham discrição, Cyrela e BTG têm em mãos um projeto que pode redefinir o equilíbrio de forças no mercado imobiliário. Ao unir execução e capital em larga escala, a joint venture se posiciona para capturar uma demanda que permanece resiliente, mesmo diante de juros altos e incertezas macroeconômicas.
Mais do que um negócio bilionário, a sociedade entre a maior incorporadora de alto padrão do País e o banco de investimentos mais influente da região sinaliza um novo desenho para o setor: menos pulverização, mais parcerias estratégicas e uma forte conexão entre mercado financeiro e imobiliário. Um caminho que, ao que tudo indica, está apenas começando.
