O empreendedor brasileiro João Vianna construiu sua carreira alternando entre negócios de consumo e imóveis — e sempre com um olhar atento às oportunidades de mercado. Fundador da rede de franquias de cosméticos Paralelo em 2004, Vianna surfou um ciclo favorável da economia brasileira até vender a empresa, em 2008. Ao investir no próprio apartamento em Moema, bairro nobre de São Paulo, descobriu uma nova paixão: o mercado imobiliário.
“Visitei 70 imóveis para achar o certo. Depois, reformei e vendi rápido, usando um material simples para apresentar o projeto. Isso acendeu uma luz”, relembrou Vianna, em entrevista ao BRAZIL ECONOMY. A experiência se multiplicou (foram cerca de 70 unidades reformadas e revendidas) e resultou na criação da Maison São Paulo, em 2015, já com estrutura e equipe.
Três anos depois, Vianna se juntou a dois empreendedores estrangeiros para fundar a Loft, proptech que uniu compra, reforma e revenda de apartamentos à tecnologia, criando também um marketplace e uma vertical de produtos financeiros. O modelo atraiu capital de fundos do Vale do Silício e levou a empresa a um valuation próximo a US$ 3 bilhões em 2021, auge do ciclo de juros baixos.
Em 2022, Vianna decidiu mudar o foco para os Estados Unidos, deixando a operação da Loft para fundar a Invisto, que hoje atua exclusivamente no segmento de single family homes de alto padrão. O potencial não é pequeno. As casas unifamiliares representam a maior classe de ativos dos EUA, somando US$ 52 trilhões, mais que os índices S&P 500 ou Nasdaq. No entanto, o estoque imobiliário envelhece rápido: a idade mediana das casas é de 45 anos, resultado de um ritmo de construção ainda no mesmo patamar de 1994, apesar do crescimento populacional.
Segundo Vianna, a crise de 2008, que derrubou incorporadoras e reduziu drasticamente o volume de obras, e a preferência por construções em madeira, mais rápidas e baratas, mas de vida útil menor, criaram um gargalo. “Depois de 55 anos, muitas casas não compensam reformas. É melhor demolir e reconstruir”, disse.
Por isso, a Invisto escolheu atuar em bairros nobres e consolidados – hoje, Orlando, Winter Park e Tampa, na Flórida – com foco em residência principal. Essas regiões, segundo o CEO, têm comportamento semelhante a áreas como Ipanema, Leblon ou Jardins no Brasil: sofrem menos em crises e mantêm alta liquidez.
O diferencial está no uso intensivo de dados. A empresa mapeia cada bairro, rua e quadra, analisando vendas de imóveis novos nos últimos cinco anos. Com acesso a plantas e projetos registrados em prefeituras, identifica padrões de layout e design que aceleram vendas e elevam preços. “Conseguimos entender, por exemplo, onde a suíte principal deve ficar ou quantas lavanderias são ideais”, explicou Vianna.
Com 120 casas no portfólio e tíquete médio acima de US$ 2,5 milhões, a Invisto atingiu neste ano um Valor Geral de Vendas (VGV) de US$ 300 milhões (cerca de R$ 1,5 bilhão). São 65 obras em andamento e presença física em dois escritórios: Orlando (30% do time) e São Paulo (70%). “Estamos a caminho desse número, mas ainda há muita obra a executar até chegar lá”, completou.
Neste ano, a empresa deu um passo estratégico ao adquirir uma construtora americana que já executava parte de seus projetos. “Foi uma compra 100% em cash para ter controle do processo construtivo”, disse Vianna. Hoje, 90% das obras são internas e apenas 10% terceirizadas.
O público-alvo é formado por famílias americanas (95% dos clientes) em sua terceira ou quarta residência, muitas vezes médicos, advogados ou empresários. Os bairros têm restrições a locações de curto prazo, o que mantém a vocação residencial.
O efeito Trump
O cenário político americano, marcado pela pauta de Donald Trump contra a imigração ilegal, poderia afetar o setor, já que parte da mão de obra é latina. Mas Vianna minimiza o impacto na Flórida, onde, há três anos, leis estaduais estimularam a regularização. “O que querem é imigração legal. No alto padrão, conseguimos pagar bem e oferecer trabalho contínuo, o que atrai bons profissionais”, afirmou.
No abastecimento, cerca de 70% dos insumos vêm de fornecedores americanos. A madeira canadense, isenta de tarifas, continua competitiva, enquanto itens antes importados da China foram substituídos por outros mercados. O impacto total foi um aumento de apenas 4% nos custos de materiais.
A Invisto opera com um modelo de fundos de investimento para financiar o giro. O primeiro, de US$ 65 milhões, foi seguido por um segundo de US$ 150 milhões, que será totalmente alocado até o fim de 2026. O plano é lançar um terceiro fundo para entrar em novos mercados, possivelmente no Texas.
O ritmo de crescimento, de 30% a 40% ao ano em receita e unidades, pode levar a empresa a atingir US$ 1 bilhão em VGV dentro de dois ou três anos. “Queremos ser a referência em Urban Infill nos EUA. A maioria das construtoras atua em subúrbios afastados, enquanto nós focamos em bairros consolidados, onde há pouco concorrente de porte relevante”, garantiu Vianna.
Um pé no Brasil, outro nos EUA
Embora o foco seja o mercado americano, a Invisto mantém forte presença no Brasil, com operação centralizada em São Paulo e boa parte da equipe formada por profissionais brasileiros. Vianna divide a gestão com dois sócios, um baseado nos EUA, responsável pela construção, e outro no Brasil, onde concentram tecnologia e backoffice.
Para o empreendedor, o segredo está no equilíbrio entre escala, eficiência e personalização. “Não crescemos na velocidade de uma empresa puramente de tecnologia, porque a construção tem limitações físicas. Mas, comparados aos nossos pares, avançamos rápido.”
