Na Europa — em especial na Itália, Espanha e França — a nua-propriedade é mais do que comum. No Brasil, pouca gente sabe o que significa. O lado bom é que ninguém atua de forma estruturada nesse nicho do mercado imobiliário e a estrada está livre para acelerar. O lado ruim é a dificuldade em explicar como esse sistema de venda de casas e apartamentos funciona. Entre oportunidades e desafios, o administrador Thiago Guedes e o advogado Rodrigo Petriz fundaram a Nuato para explorar o ainda inexplorado no território brasileiro e transformar o setor de comercialização de imóveis e investimentos em “tijolos” no país.
Para traduzir de forma mais popular e ser mais transparente com as pessoas, a nua-propriedade é tratada de outro modo nos países europeus. Por lá, placas nas casas anunciam a intenção do dono de comercializar o espaço: “Vendo propriedade ocupada.” Ou seja, o imóvel está à venda e o morador continua — e continuará — por lá.
Juridicamente, nua-propriedade é o domínio sobre o imóvel, despido do usufruto. Percebeu o adjetivo? Despido! Nu! Pelado! Ou seja, nua-propriedade. É daí que vem o termo.
Na prática, o proprietário vende a casa ou apartamento, deixa tudo preparado para transferi-lo para o nome de outra pessoa ou empresa, mas permanece nele até morrer ou pelo tempo definido em contrato. Só depois disso é que o comprador — no caso, o investidor — passa a ter posse plena da propriedade.
“No nosso modelo, o vendedor está precisando de liquidez e possui um imóvel, mas ainda assim não consegue pagar as contas do dia a dia, por exemplo. Ou não consegue resolver pendências financeiras, viajar ou realizar seus sonhos. A nua-propriedade é uma possibilidade para resolver isso”, disse ao BRAZIL ECONOMY Thiago Guedes, ex-sócio da XP Investimentos, com mais de 20 anos de experiência no mercado financeiro.
É nas mãos dele que está a calculadora para fazer o negócio da Nuato se sustentar financeiramente. Na companhia recém-criada, que está com as primeiras ações de marketing digital em produção, ele é o CFO.
O CEO é Rodrigo Petriz, que começou a estudar o assunto mais profundamente durante sua pós-graduação na USP (Universidade de São Paulo). A nua-propriedade está prevista no Código Civil brasileiro. “Existe uma proteção jurídica. O usufruto exige conservação do imóvel pelo idoso. Tudo é registrado em cartório”, afirmou Petriz.
A dificuldade em explicar a segurança e os benefícios é uma questão que será trabalhada pela Nuato. Para isso, conta com a parceria da empresa italiana Preatoni Nuda Proprietà, com extensa bagagem de sucesso nesse modelo na Europa. “A Nuato surge como uma ponte entre o tempo e o patrimônio. Transforma o imóvel em uma fonte de renda e tranquilidade para idosos, e em uma excelente oportunidade de construção patrimonial para investidores”, discorreu o CEO da proptech.
A plataforma digital da Preatoni, com sua facilidade de acesso, compreensão e fluidez, será integrada à Nuato. Site e redes sociais são os principais pontos de conexão com potenciais vendedores e compradores.
Uma Inteligência Artificial proprietária auxilia na busca ativa de imóveis com potencial, inclusive aqueles com pendências judiciais — como leilões — que podem ser resolvidas rapidamente.
Mercado inexplorado
Segundo os idealizadores da startup, de um lado está o idoso que vende seu imóvel com um desconto relevante, mantendo o usufruto. Ele pode, inclusive, alugá-lo em vez de habitá-lo. Parece complicado. Por isso, nenhuma companhia entrou de forma estruturada nesse negócio como a Nuato.
E do outro lado está o investidor que adquire a propriedade com valor reduzido, assumindo o papel de nu-proprietário. Ele poderá usufruir plenamente do bem após o término do usufruto.
Com isso, obtém um ativo sólido, com valorização patrimonial constante e, na avaliação dos fundadores da proptech, com potencial de rentabilidade superior a investimentos tradicionais, como poupança, renda fixa, fundos, entre outros.
Os descontos variam entre 40% e 60% do valor dos imóveis. Em um exemplo prático, um imóvel avaliado em R$ 1,5 milhão, adquirido por R$ 825 mil (45% de desconto), representa um investimento atrativo.
Nas contas dos executivos da Nuato — especialmente Guedes, que tem a calculadora em mãos —, se o nu-proprietário obtiver a posse plena em 12 anos, isso resultaria em um rendimento 64% superior ao da compra tradicional do mesmo imóvel, conforme projeções baseadas nos dados atuais de mercado.
“É um mercado totalmente inexplorado, pois é direcionado a imóveis que sequer foram ou seriam considerados para venda. Surge um nicho inexplorado: imóveis que nunca chegaram ao mercado”, avaliou Guedes, que inclusive cogita montar um fundo para fomentar investimentos nesse modelo.
Durante o processo de compra e venda, há uma due diligence 360º feita pela Nuato. A proptech reúne e analisa informações para avaliar riscos e viabilidade da transação, garantindo segurança com dados confiáveis, transparência e minimização de surpresas indesejadas, argumentam os idealizadores.
Guedes e Petriz visam “despir” os potenciais vendedores e compradores de quaisquer objeções. A roupagem do negócio está na segurança jurídica.
