Nos últimos anos, os fundos imobiliários (FIIs) ganharam destaque nas carteiras de muitos investidores brasileiros, atraindo tanto iniciantes quanto grandes investidores institucionais que buscam renda passiva e diversificação. Apesar dessa popularização, a dicotomia permanece pouco compreendida e mal explorada: fundos de tijolo versus fundos de papel. Em discussões em fóruns, redes sociais e até mesmo entre analistas especializados, muitas vezes essa distinção é resumida a uma questão simplista sobre quem paga mais dividendos. No entanto, essa visão negligencia a essência de cada tipo de fundo e o papel complementar que ambos desempenham numa estratégia madura de alocação de ativos.
Os fundos de tijolo investem diretamente em imóveis físicos, como lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings e hospitais. Eles se beneficiam da valorização dos ativos reais ao longo do tempo e da geração de renda por meio dos aluguéis. O investidor que opta por essa modalidade está, de fato, exposto ao mercado imobiliário real, com todos os seus riscos e oportunidades. Já os fundos de papel concentram seus investimentos em títulos de crédito imobiliário, como os CRIs, e funcionam quase como bancos privados do setor imobiliário, ganhando receita pelos juros embutidos nesses papéis. Como resultado, seus rendimentos são atrelados a indicadores econômicos, como IPCA e CDI, e atuam como instrumentos de proteção contra a inflação e oscilações das taxas de juros.
Um erro comum entre investidores é enxergar essas duas categorias como rivais ou alternativas excludentes. Na prática, eles são complementares, e o uso estratégico dos dois tipos de fundos permite suavizar a volatilidade e ampliar a consistência da renda no longo prazo. Em um cenário de juros elevados, como o atual no Brasil, os fundos de papel tendem a se beneficiar das correções pelo CDI e dos repasses da inflação, enquanto os fundos de tijolo enfrentam desafios como maior vacância e crescimento mais lento dos aluguéis. Por outro lado, em fases de retomada econômica e queda da Selic, os fundos de tijolo geralmente se valorizam com a maior demanda e a possibilidade de reajustes nos contratos de locação.
Outro ponto crucial é que a dominância de uma classe sobre a outra varia conforme o ciclo macroeconômico, e que é possível — e recomendável — construir uma carteira balanceada com ambos os tipos de fundo. A ideia não é apostar em um ou outro, mas sim construir uma exposição inteligente e alinhada com os objetivos e o perfil de risco do investidor. Focar apenas no rendimento mensal pode levar a escolhas arriscadas, como privilegiar fundos de papel com yields altos momentâneos, que ocultam riscos como inadimplência nos CRIs, concentração em emissores frágeis e uso excessivo de alavancagem. Essa falsa sensação de segurança pode custar caro no futuro.
Por outro lado, fundos de tijolo mal administrados, com imóveis em localizações desfavoráveis ou sem estratégia clara de reposicionamento, também trazem riscos. A vantagem está no ativo subjacente, que é tangível e, muitas vezes, mais resiliente ao longo do tempo. A polarização entre fundos de tijolo e fundos de papel revela uma análise ainda pouco madura por parte do investidor médio. É essencial ir além do dividendo mensal, observando a gestão, a tese do fundo, a diversificação dos ativos e a aderência ao perfil de risco individual.
O equilíbrio e a visão de longo prazo são mais importantes que ganhos rápidos e pontuais. A construção de patrimônio não se faz escolhendo lados em dicotomias simplistas, mas compreendendo o papel que cada peça cumpre no conjunto do portfólio. Investidores que entendem isso constroem bases sólidas para enfrentar as oscilações do mercado e alcançar resultados consistentes. O verdadeiro segredo está em montar uma carteira que combine fundos de tijolo e fundos de papel, numa proporção que garanta segurança e performance ao mesmo tempo.
*Mateus Vitória Oliveira é CEO da Private Log
