Apesar de um cenário restritivo de juros – com a Selic a 14,75% ao ano –, o que, em tese, atrapalha a economia, o setor de galpões logísticos está longe de ser afetado. Com a alta demanda, a Log Commercial Properties (Log CP) acaba de concluir seu plano de entrega de 1,5 milhão de metros quadrados de galpões logísticos classe A, iniciado em 2021 e concluído em dezembro de 2024, e já começou a trabalhar em outra meta ainda mais ousada: 2 milhões de metros quadrados nos próximos quatro anos, até 2028. Na primeira etapa desse planejamento, está a projeção de lucro líquido entre R$ 350 milhões e R$ 450 milhões para 2025. Além disso, a companhia passa a adotar a prática de distribuição trimestral de dividendos, equivalente a 50% do lucro líquido do ano.
O otimismo tem dois fatores principais, na avaliação de Rafael Saliba, CFO da Log CP. O primeiro citado pelo executivo é o gap de infraestrutura para ativos logísticos no Brasil. “Menos para a região Sudeste, mas muito pronunciado no Nordeste, Centro-Oeste e um pouco também no Sul”, disse.
No plano de 2 milhões de metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL), 65% serão divididos entre Sudeste e Nordeste, 20% no Centro-Oeste e 15% no Sul.
O segundo fator é o crescimento ancorado no e-commerce, que cada vez mais necessita de armazéns. “As vendas online foram impulsionadas na pandemia e, no pós-pandemia, ainda vêm crescendo. E, quando a gente compara com economias mais maduras, deve avançar ainda mais na penetração do consumo da população”, explicou o executivo.
Dados da ABComm (Associação Brasileira de Comércio Eletrônico) apontam que o e-commerce movimentou R$ 204,3 bilhões no país no ano passado, 10% a mais do que em 2023. E a perspectiva da entidade é de que o setor registre R$ 234,9 bilhões neste ano, 15% a mais do que no período anterior.
“Os grandes players do e-commerce buscam cada vez mais proximidade com seus centros de consumo. E ainda temos novos players entrando nesse mercado”, destacou Saliba.
Com a procura aquecida, muitos galpões de classe B têm sido comercializados, o que abre uma frente de possibilidades para a Log, que possui um modelo de negócio baseado em uma estrutura verticalizada, participando de todo o ciclo de desenvolvimento dos projetos: desde a identificação de áreas, aquisição de terrenos, construção de galpões, locação, administração e gestão, até a reciclagem de ativos selecionados. Assim, o “flight to quality” tem sido um driver de crescimento. “Pegamos galpões de baixa ou menor qualidade e transformamos em ativos classe A”, disse o CFO.
Essa é outra razão para a Log chegar ao seu 10º trimestre consecutivo com repasse de preços acima da inflação – o tíquete médio é de R$ 21,76 por m² de ABL. A companhia tem atualmente 157 clientes, em 204 contratos ativos, e terminou o ano passado com vacância estabilizada de 0,65% — praticamente zero.
São duas as principais segmentações da empresa. Com a estratégia de venda de ativos, a Log faz a reciclagem de suas áreas e financia novos projetos. Em 2024, foram R$ 1,5 bilhão em vendas.
E, com a locação de galpões classe A, garante a outra parte da rentabilidade da empresa. A receita líquida foi de R$ 219,7 milhões em 2024. Nessa linha está embutido o serviço de gestão de ativos, que inclui a administração dos condomínios logísticos, inclusive grande parte dos que foram vendidos.
Esse trabalho é feito pela Log Adm, central administrativa que atua como um importante elo de fidelização e retenção dos clientes. Com foco na experiência do cliente, garante assistência em toda a jornada dos galpões, seja em segurança, manutenção preventiva ou corretiva da infraestrutura dos armazéns.
Mais recentemente, foi lançada a Log Shop, plataforma de conexão entre clientes e fornecedores, que funciona como um marketplace e disponibiliza produtos e serviços que podem ajudar no dia a dia das operações logísticas, por meio de uma página de e-commerce integrada.
“São mais de 100 serviços e produtos categorizados para atender diversas necessidades dos locatários. Desde a conectividade via rede wi-fi até sistemas de armazenagem, revestimento de pisos e aluguel de equipamentos”, afirmou Saliba. Atualmente, a plataforma conta com cerca de 150 sellers cadastrados.
PRIMEIRO TRIMESTRE
De janeiro a março deste ano, a Log CP registrou lucro líquido de R$ 86,4 milhões, crescimento de 56,2% em relação ao mesmo período do ano passado. Já o lucro por ação do trimestre apresentou um aumento de 80,5% frente ao mesmo trimestre do ano anterior.
A companhia entregou 102,1 mil metros quadrados de ABL, alocados nos empreendimentos Log Cuiabá, Log São José dos Pinhais e Log São Bernardo do Campo, o que marcou o início da execução do plano de 2 milhões de metros quadrados até 2028. Os ativos foram entregues com 100% de pré-locação, resultando na vacância estabilizada em 1,55% — indicador inferior à média de mercado, segundo a empresa, estimada em 9%.
Além da metragem já entregue, a Log conta ainda com 323,5 mil m² em fase de construção, que resultarão no desenvolvimento de oito novos empreendimentos nas regiões Centro-Oeste, Nordeste, Sudeste e Sul.
EMISSÃO DE CRI
Em abril, a Log concluiu a emissão do Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) no valor de R$ 300 milhões. A oferta, com rating AA+ pela S&P, foi a 25ª emissão da companhia. O recurso, captado com prazo entre 5 e 7 anos, possui custo entre 99% e 101% do CDI, o melhor resultado já obtido pela companhia.
