O avanço do ensino a distância (EAD) sempre foi visto com um misto de entusiasmo e receio no setor educacional. Enquanto ampliava o acesso ao ensino superior, também ameaçava a demanda por estruturas físicas de ensino. Mas essa equação acaba de mudar — e para os fundos imobiliários com foco no segmento educacional, o novo cenário pode significar ganhos expressivos.
A virada veio com a recente decisão do Ministério da Educação (MEC) de proibir o EAD em cinco cursos de graduação: Direito, Psicologia, Enfermagem, Odontologia e Fisioterapia. A medida, que visa preservar a qualidade do ensino em áreas com alta exigência prática, também impõe novas barreiras à digitalização completa de outros cursos. O impacto não deve se restringir ao setor educacional: o mercado imobiliário — especialmente os FIIs — também sentirá os efeitos.
Entre os fundos que devem se beneficiar está o RBVA11, da Rio Bravo Investimentos. Com parte de seu portfólio locado para instituições de ensino da área da saúde — justamente as mais impactadas pela nova regulamentação — o fundo tem se destacado pela aposta em ativos mais resilientes e de longo prazo. “Sempre consideramos que o avanço do EAD poderia tornar o uso de imóveis físicos menos relevante. Por isso, desde o início, nossa análise foi além da localização ou da infraestrutura: avaliamos quais cursos são oferecidos, a estrutura interna, os laboratórios disponíveis”, explicou Alexandre Rodrigues, gestor do fundo e sócio da Rio Bravo.
Segundo ele, a maioria dos ativos do RBVA11 voltados à educação está adaptada com clínicas, laboratórios e espaços técnicos — estruturas que não podem ser replicadas em salas de aula virtuais. “Essa resiliência já era clara desde 2019, quando adquirimos os imóveis do então Rio Bravo Renda Educacional (RBED), hoje incorporado ao RBVA11”, lembrou.
A nova regulamentação reforça justamente esse diferencial. A obrigatoriedade da presença física em cursos com conteúdo prático valoriza os imóveis que oferecem infraestrutura adequada — e que agora se tornam ainda mais essenciais para as instituições de ensino.
Com uma estratégia voltada a cursos de maior valor agregado, longa duração e baixa propensão à digitalização, o RBVA11 construiu um portfólio defensivo frente a choques regulatórios. Agora, esse cuidado se traduz em vantagem competitiva.
“Certos modelos de ensino exigem vivência presencial. Isso valoriza os nossos ativos e a operação como um todo”, acrescentou Rodrigues.
Uma tese que se confirma
A nova diretriz do MEC — publicada no Diário Oficial da União — já força universidades a repensarem seus planos de expansão via EAD. Para os FIIs que apostaram na educação como setor estratégico, o momento é de colheita.
Além da previsibilidade dos contratos, os imóveis adaptados para ensino prático devem atrair maior demanda, o que tende a elevar sua valorização e reduzir a vacância. A lição é clara: no ensino superior, infraestrutura ainda conta — e muito.
Com 25 anos de atuação, a Rio Bravo Investimentos é uma das principais gestoras independentes da América Latina. Com mais de R$ 13 bilhões em ativos sob gestão, distribui seus recursos por 40 fundos e conta com a confiança de mais de 200 mil cotistas.
Pioneira em fundos imobiliários listados na B3, a gestora movimentou mais de R$ 15 bilhões em transações no setor e administra hoje mais de R$ 1 bilhão em crédito. Seu portfólio inclui o único fundo de infraestrutura do Brasil com o selo de Investimento Sustentável da Anbima.
